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盈利模式待考 警惕养老地产沦为“圈地运动”

发布时间:2020-01-17 01:53:14

除了万科、保利、绿地、首创等开发商已进入养老地产之外,以泰康、新华、国寿、太保、合众等为代表的资金也积极囤地,多家中高端养老社区更是相继竣工。有关媒体披露的消息显示,在长时间的调研观望之后,进军养老地产的路线图也终于浮出水面——未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。 随着地产及险资大佬的蜂拥而入,市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图,但潜在市场能否变现,眼下还是未知数。 尚无成熟模式 按照目前中国平安内部规划,未来旗下规划的养生养老地产项目运作模式将分三条主线,不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”,还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。 同策咨询研究中心总监张宏伟指出,中国平安上述操作属于目前颇为主流的租售合理搭配模式,即将租赁部分进行持有经营,而出售部分则可短期内快速回笼资金和成本。 除此之外,目前养老地产的经营模式还有纯持有经营,以“买卡”和后续养老经营服务项目为主要利润来源,以及学习地产操作方式,卖会员卡,利用“分时度假”操作模式,在全国范围内,以公司在所有城市的养老地产项目资源为基础,为会员提供养老、休闲、度假服务。 不过,无论是哪种方式介入,养老产业目前尚无成熟模式可借鉴。 戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出,不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求,包括养生、护理和治疗,而这三个专业领域进入的台阶都相当高,不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下,让普通房地产与之对接,肯定没法找到着力点。 花样年总裁潘军曾坦言,养老地产的核心竞争力不是开发能力,也不是投资能力,而是能力。 事实上,养老地产发展之困还不仅出现在管理阶段,许多项目早在获得土地之初,就已经为未来的发展埋下地雷。 张宏伟补充指出,开发商在获得土地时,土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质,因此,当前要开发养老地产,只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持,土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲,土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。另外,养老地产的配套及其附属医疗设施建设也需要相关政策扶持,这样,作为长期性经营性的项目,才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。 警惕“圈地运动” 值得一提的是,基于开发商对高地价以及后期经营的困惑,部分地方已经先行一步,推出了一些扶持政策推动养老地产的发展。 据报道,天津市曾在2010年5月成立天津民政局促进老年产业建设领导小组,并在2009、2010年连续举办两届“养老设施建设项目招商洽谈会”。对于老年宜居社区的用地,天津将从规划建设的公共租赁住房中,按照老年人口比例予以保障。这部分土地的出让价格,将按照公租房政策享受减免优惠。 这本是一个有利于产业发展的良好开端,但依旧引发了市场人士的不安情绪。 一位参与过养老地产项目方案的房地产业内人士介绍,相对于、慈善机构来说,开发商进入养老地产领域,还比较浮躁,当纯养老地产还没有看得见的盈利模式之时,这些开发商进入养老地产还是以追求“投资回报”和利润为目的。这些“投资回报”和利润来自哪里?当然不是纯养老地产项目部分,而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发,通过住宅、商业配套的产品出售可以快速回笼资金,从而总体上实现项目的利润平衡,或者实现项目的总体盈利。 “按国际经验来讲,一般 00亩纯养老地产项目(基本上是直接为老年人所用的养老住宅及其附属配套设施)已经够大。但是实际操作案例中有极端案例显示,开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多。这其中,除了 00亩纯养老产品外,剩余的700亩做部分配套和住宅开发。”这其实和当下多数养老地产租售并举的模式一脉相承,但上述人士对此表示担忧,“受利益驱使,需要谨防养老地产沦为开发商低价‘圈地’的工具。”

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